Những nhận định này được TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chia sẻ tại Hội thảo “Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản”, diễn ra ngày 30/5/2026, tại Hà Nội với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế, lãnh đạo doanh nghiệp và đại diện các tổ chức nghiên cứu trong lĩnh vực bất động sản.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính phát biểu tại Hội thảo "Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản".

Theo TS Nguyễn Văn Đính, thị trường hiện không chỉ thay đổi ở bề nổi mà đang chứng kiến những chuyển biến mang tính nền tảng, từ cơ chế quản lý, hành lang pháp lý cho đến cách thức vận hành và định hướng phát triển. Những thay đổi này vừa mở ra nhiều cơ hội mới, vừa đặt ra những yêu cầu khắt khe hơn đối với chủ đầu tư, nhà môi giới, nhà đầu tư cũng như các cơ quan quản lý trong việc thích ứng với một môi trường ngày càng chuyên nghiệp và minh bạch.

Nguồn cung phục hồi, nhu cầu thực trở thành trung tâm của thị trường

Một trong những tín hiệu tích cực nhất của thị trường hiện nay là sự phục hồi rõ nét của nguồn cung dự án sau thời gian dài bị ảnh hưởng bởi những vướng mắc pháp lý. Hàng loạt dự án đang được tháo gỡ thủ tục và từng bước quay trở lại thị trường, góp phần giảm bớt tình trạng khan hiếm nguồn hàng đã kéo dài nhiều năm.

Việc nguồn cung gia tăng không chỉ giúp mở rộng cơ hội lựa chọn cho người mua nhà và nhà đầu tư mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển cân bằng hơn giữa các phân khúc. Từ nhà ở, khu đô thị đến bất động sản công nghiệp hay thương mại – dịch vụ đều đang ghi nhận những tín hiệu tăng trưởng tích cực, phản ánh sự mở rộng và hoàn thiện dần của hệ sinh thái bất động sản Việt Nam.

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt về định hướng phát triển. Nếu như trước đây nhiều dự án được xây dựng với mục tiêu đón đầu làn sóng tăng giá thì hiện nay, các yếu tố liên quan đến khả năng sử dụng thực tế, chất lượng sống, tiện ích và giá trị khai thác lâu dài ngày càng được đặt lên hàng đầu.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, thị trường đang dịch chuyển từ tư duy đầu cơ sang phục vụ nhu cầu ở thực. Đây không chỉ là xu hướng nhất thời mà là nền tảng quan trọng để tạo lập một thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong dài hạn. Khi giá trị sử dụng thực được coi trọng, các sản phẩm bất động sản sẽ được đánh giá dựa trên chất lượng và hiệu quả khai thác thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Song hành với sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung là quá trình đô thị hóa bước sang một giai đoạn mới. Nhiều mô hình phát triển hiện đại như đô thị xanh, đô thị thông minh, đô thị vệ tinh và đô thị phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang dần xuất hiện và trở thành xu hướng.

Những mô hình này không chỉ góp phần nâng cao chất lượng sống cho người dân mà còn tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản thông qua việc tối ưu hóa hạ tầng, cải thiện khả năng kết nối và nâng cao hiệu quả sử dụng không gian đô thị. Đây được xem là những động lực quan trọng thúc đẩy sự hình thành các cực tăng trưởng mới của thị trường trong tương lai.

Minh bạch hóa và chuẩn hóa cuộc chơi bất động sản

Bên cạnh sự phục hồi của nguồn cung, một trong những thay đổi mang tính bước ngoặt của thị trường là mức độ minh bạch ngày càng được nâng cao.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, hệ thống dữ liệu về quy hoạch, pháp lý, giao dịch và giá cả đang được hoàn thiện theo hướng đồng bộ và dễ tiếp cận hơn. Việc số hóa dữ liệu giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể kiểm chứng thông tin trước khi đưa ra quyết định, qua đó giảm thiểu rủi ro và hạn chế tình trạng đầu cơ dựa trên những thông tin thiếu kiểm chứng.

Đây được xem là nền tảng quan trọng để thị trường vận hành chuyên nghiệp hơn, đồng thời góp phần ngăn chặn những hiện tượng “sốt đất” mang tính phong trào từng xuất hiện trong nhiều giai đoạn trước đây.

Trong thời gian tới, bất động sản được định hướng quản lý trên nền tảng dữ liệu số toàn diện. Mỗi tài sản sẽ được định danh đầy đủ thông qua hệ thống dữ liệu liên thông về pháp lý, quy hoạch, giao dịch và giá cả. Việc quản lý dựa trên dữ liệu sẽ giúp cơ quan quản lý tăng cường khả năng giám sát thị trường, đồng thời tạo ra môi trường đầu tư minh bạch và công bằng hơn.

Cùng với đó, hoạt động giao dịch bất động sản cũng sẽ được quản lý chặt chẽ hơn thông qua hệ thống sàn giao dịch hoạt động theo quy định của Nhà nước. Đây được xem là bước tiến quan trọng nhằm chuẩn hóa hoạt động mua bán, hạn chế các giao dịch thiếu minh bạch và giảm thiểu rủi ro cho người tham gia thị trường.

Đặc biệt, yếu tố pháp lý đang trở thành điều kiện tiên quyết đối với mọi sản phẩm bất động sản. Trong bối cảnh mới, những dự án không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý sẽ ngày càng khó tồn tại và cạnh tranh trên thị trường.

Điều này đồng nghĩa với việc mô hình phát triển theo kiểu “đi trước, hoàn thiện sau” sẽ không còn nhiều cơ hội tồn tại như trước đây. Thay vào đó, tính minh bạch, tuân thủ pháp luật và năng lực triển khai sẽ trở thành những tiêu chí bắt buộc để khẳng định vị thế của doanh nghiệp trên thị trường.

Việc hoàn thiện thể chế và hành lang pháp lý cũng được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển nguồn cung trong thời gian tới. Không chỉ giúp thị trường mở rộng về quy mô, những thay đổi này còn góp phần nâng cao chất lượng sản phẩm và hiệu quả vận hành của toàn bộ hệ sinh thái bất động sản.

Cuộc đua mới của giá trị thực và những thách thức phía trước

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, khi nguồn cung tăng nhanh trở lại, mức độ cạnh tranh trên thị trường sẽ trở nên khốc liệt hơn bao giờ hết. Cuộc đua không chỉ diễn ra giữa các dự án mà còn giữa các chủ đầu tư trong việc tạo ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có pháp lý minh bạch và được triển khai đúng tiến độ.

Trong bối cảnh thông tin ngày càng được công khai, người mua có nhiều cơ sở hơn để so sánh và lựa chọn. Những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, các sản phẩm chất lượng thấp hoặc thiếu minh bạch sẽ ngày càng khó tiếp cận khách hàng.

Theo đánh giá của TS Nguyễn Văn Đính, những năm tới sẽ chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ trong dòng vốn đầu tư. Dòng tiền đầu cơ được dự báo tiếp tục thu hẹp khi các chính sách quản lý ngày càng hướng đến kiểm soát hoạt động lướt sóng và khuyến khích đầu tư dài hạn.

Thay vì chỉ kỳ vọng vào chênh lệch giá, nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác, tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực của sản phẩm. Hiệu quả cho thuê, nhu cầu ở thực và tính thanh khoản thực tế đang trở thành những tiêu chí quan trọng trong quá trình lựa chọn dự án.

Trong giai đoạn mới, hạ tầng được xem là yếu tố sàng lọc quan trọng của thị trường. Những khu vực được đầu tư mạnh về giao thông, logistics và hạ tầng xã hội sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn. Ngược lại, các dự án thiếu kết nối hoặc phát triển đơn lẻ sẽ gặp nhiều khó khăn trong cạnh tranh.

Bên cạnh hạ tầng, quy hoạch cũng trở thành yếu tố dẫn dắt quyết định đầu tư. Những khu vực có định hướng phát triển rõ ràng, quy hoạch đồng bộ và khả năng triển khai cao sẽ có lợi thế lớn trong việc thu hút dòng tiền.

Đồng thời, các mô hình đô thị quy mô lớn, phát triển đồng bộ và tích hợp nhiều chức năng tiếp tục duy trì sức hấp dẫn nhờ khả năng đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, làm việc, thương mại và dịch vụ của người dân.

Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội phát triển, thị trường vẫn còn nhiều bài toán cần giải quyết. Một trong những thách thức lớn nhất là tỷ trọng nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân vẫn còn thấp. Trong khi nhu cầu ngày càng tăng, nguồn cung ở phân khúc này vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng của thị trường.

Bài toán nhà ở cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội dành cho công nhân, người lao động và nhóm thu nhập thấp cũng tiếp tục là khoảng trống lớn. Nhu cầu thuê đang gia tăng nhưng nguồn cung chính thức chưa đáp ứng đủ, trong khi các cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê dài hạn vẫn cần thêm thời gian để phát huy hiệu quả.

Ngoài ra, sự phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng vẫn là điểm nghẽn đáng lưu ý của thị trường. Mỗi khi thanh khoản suy giảm hoặc tín dụng bị siết chặt, hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản đều chịu tác động rõ rệt.

Một áp lực khác đến từ việc giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu do chi phí đầu vào, chi phí phát triển dự án và tiền sử dụng đất liên tục gia tăng. Điều này đặt ra yêu cầu ngày càng lớn đối với các doanh nghiệp trong việc cân bằng giữa hiệu quả kinh doanh và khả năng đáp ứng nhu cầu của số đông người dân.

Năm 2026, thị trường được dự báo sẽ vận hành trong môi trường ngày càng minh bạch, chuyên nghiệp và hướng mạnh hơn tới giá trị thực. Theo TS Nguyễn Văn Đính, đây là giai đoạn chuyển đổi từ cuộc chơi của kỳ vọng sang cuộc chơi của giá trị thực, nơi nhà đầu tư không còn có thể dựa vào tâm lý đám đông hay những cơn sốt ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, việc tuân thủ pháp luật, nâng cao năng lực tài chính, tăng cường quản trị rủi ro và khai thác hiệu quả dữ liệu thị trường sẽ trở thành những điều kiện quan trọng để thích ứng với chu kỳ phát triển mới.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển với những tiêu chuẩn cao hơn về minh bạch, pháp lý, chất lượng sản phẩm và năng lực vận hành. Đây vừa là cơ hội để thị trường phát triển bền vững hơn, vừa là phép thử đối với tất cả các chủ thể tham gia trong hành trình kiến tạo một thị trường chuyên nghiệp, lành mạnh và lấy giá trị thực làm nền tảng cho tăng trưởng lâu dài./.

Sơn Tùng