Nhận diện giai đoạn phát triển mới của thị trường

Chiều 8-1-2026, tại TPHCM, Báo Xây dựng tổ chức Diễn đàn “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 – Động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới”. Diễn đàn quy tụ lãnh đạo Bộ Xây dựng, các cơ quan quản lý Trung ương và địa phương, chuyên gia kinh tế, hiệp hội ngành nghề cùng đông đảo doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng.

Tham dự diễn đàn có Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh; Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Tống Thị Hạnh; Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính; Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM Lê Hoàng Châu; Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình Lê Viết Hải; Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Trần Sĩ Nam; chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Minh Phong, cùng đại diện nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành.

Phát biểu khai mạc, nhà báo Nguyễn Thị Hồng Nga, Tổng Biên tập Báo Xây dựng cho biết, diễn đàn là sự kiện tiếp nối thành công của diễn đàn lần thứ nhất tổ chức tại Hà Nội vào tháng 9-2025, đồng thời đánh dấu bước phát triển mới của Báo Xây dựng với việc ra mắt Chuyên trang Bất động sản – không gian đối thoại chính sách, phản biện và cung cấp thông tin chuyên sâu cho thị trường.

Việc lựa chọn TPHCM làm địa điểm tổ chức diễn đàn, theo Tổng Biên tập Nguyễn Thị Hồng Nga, không chỉ mang ý nghĩa về không gian, mà còn gửi đi thông điệp rõ ràng về vai trò đầu tàu của thành phố trong giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản và nền kinh tế cả nước.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Nga, dù kinh tế thế giới còn nhiều biến động trong năm 2025, Việt Nam vẫn giữ được nền tảng tăng trưởng tương đối ổn định. Đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh; các dự án hạ tầng giao thông, đô thị, logistics được triển khai đồng bộ; chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người mua nhà ngày càng rõ ràng, minh bạch hơn.

Sau giai đoạn trầm lắng và sàng lọc mạnh mẽ, thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi theo hướng thận trọng, thực chất và bền vững. Đây là tiền đề quan trọng để bước sang năm 2026 với nhiều kỳ vọng mới, trong đó yêu cầu tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch, bền vững, lấy an sinh xã hội làm trụ cột và hoàn thiện thể chế làm chìa khóa được đặt ra rõ nét.

Đáng chú ý, việc sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính đang mở ra không gian phát triển hoàn toàn mới cho thị trường. Những lợi thế riêng của từng địa phương được tích hợp, cộng hưởng, thúc đẩy hạ tầng liên vùng, liên đô thị, tạo nền tảng hình thành một thị trường bất động sản cân bằng hơn về không gian, hài hòa hơn về nguồn lực và bền vững hơn trong dài hạn.

Trong dòng chảy đó, phát triển nhà ở xã hội tiếp tục được xác định là chương trình kinh tế - xã hội trọng điểm của quốc gia, đồng thời là trụ cột bảo đảm cho sự phát triển lành mạnh, nhân văn của thị trường bất động sản.

“Giấc mơ an cư của người thu nhập thấp, công nhân và người lao động không chỉ là câu chuyện của một nhóm đối tượng, mà là thước đo trách nhiệm xã hội của Nhà nước, doanh nghiệp và toàn xã hội”, Tổng Biên tập Báo Xây dựng nhấn mạnh.

Hoàn thiện thể chế – chìa khóa cho chu kỳ tăng trưởng mới

Phát biểu chỉ đạo tại diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội bước sang giai đoạn phát triển ổn định, bền vững hơn, trên nền tảng hoàn thiện thể chế và tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý.

Trong những năm gần đây, lĩnh vực xây dựng và bất động sản đóng góp khoảng 11% GDP; riêng bất động sản chiếm khoảng 4,5%, giữ vai trò quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa.

Trước những khó khăn của thị trường, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành, sửa đổi hàng loạt luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Các tổ chức tín dụng, cùng nhiều nghị quyết tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy triển khai dự án và tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Nhiều cơ chế, chính sách đặc thù đang phát huy hiệu quả, góp phần cải thiện nguồn cung và minh bạch hóa thị trường. Nhờ các giải pháp đồng bộ, năm 2025, cả nước ghi nhận hơn 580.000 giao dịch bất động sản thành công; giá nhà ở và đất ở tăng bình quân 10-15%/năm, song đã có dấu hiệu được kiểm soát tốt hơn.

Cả nước hiện có hơn 1.100 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đang triển khai với khoảng 529.000 căn; gần 700 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 657.000 căn, đạt khoảng 62% mục tiêu Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội. Riêng năm 2025, đã hoàn thành hơn 102.000 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra.

TPHCM chuyển từ “quản lý” sang “đồng hành, kiến tạo”

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Trần Sĩ Nam, giai đoạn 2020 – giữa 2024, thị trường bất động sản thành phố chịu tác động nặng nề bởi dịch Covid-19 và các nút thắt pháp lý, rơi vào trạng thái “phòng thủ” với bốn điểm nghẽn chính: pháp lý, quỹ đất, nguồn vốn – tín dụng và lệch pha cung – cầu.

Trước thực trạng đó, TPHCM đã chuyển mạnh từ tư duy “quản lý” sang “đồng hành và kiến tạo”. Việc áp dụng các nghị quyết đặc thù giúp rút ngắn đáng kể thời gian lựa chọn nhà đầu tư, đơn giản hóa thủ tục hành chính, khơi thông các dự án tồn đọng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp.

Nhờ đó, năm 2025, thị trường bất động sản TPHCM khởi sắc rõ nét, hoàn thành hơn 13.000 căn nhà ở xã hội; giai đoạn 2021-2025 đạt hơn 18.000 căn. Dự kiến năm 2026, thành phố sẽ mở bán hơn 17.000 căn nhà ở xã hội và khởi công hàng chục dự án mới.

Cơ hội song hành thách thức

Chia sẻ tại diễn đàn, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng việc sáp nhập đơn vị hành chính và cải cách thể chế đã tạo bước ngoặt quan trọng cho thị trường bất động sản, từ cấu trúc thị trường, dòng vốn đến hành vi nhà đầu tư.

Bức tranh năm 2025 cho thấy nguồn cung tăng mạnh, giao dịch phục hồi, niềm tin thị trường được cải thiện rõ rệt. Đầu tư công tiếp tục là lực đẩy quan trọng, trong khi tín dụng và dòng vốn xã hội được duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, thách thức vẫn hiện hữu khi cơ cấu nguồn cung còn thiên về phân khúc giá cao, áp lực chi phí đầu vào lớn, thị trường vẫn phụ thuộc nhiều vào tín dụng.

“Giai đoạn tới sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi. Thị trường đòi hỏi tính chuyên nghiệp, minh bạch, tuân thủ kỷ cương và được quản trị bằng dữ liệu, công nghệ số”, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, nếu như tại các kỳ diễn đàn trước, thị trường bất động sản thường được tiếp cận theo từng lớp chính sách riêng lẻ, thì tại diễn đàn lần này, vấn đề được nhìn ở góc độ tổng thể hơn, đó là đánh giá toàn diện hệ thống quy định pháp luật và mức độ tác động của các chính sách đến sự vận động của thị trường bất động sản.

Theo bà Hạnh, trong năm 2025, Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành một loạt chủ trương, chính sách quan trọng, đặc biệt là những định hướng đổi mới lớn của Đảng và Nhà nước, tác động trực tiếp đến lĩnh vực xây dựng và mở ra dư địa phát triển mới cho thị trường bất động sản trong giai đoạn tiếp theo. Có thể kể đến Luật Đầu tư sửa đổi, Luật Xây dựng sửa đổi; các quy định về quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn…

Đây không chỉ là những chính sách chuyên biệt cho bất động sản mà còn là các quy định có tính liên ngành, tác động trực tiếp đến toàn bộ chuỗi phát triển của thị trường. 

Bà Tống Thị Hạnh nhấn mạnh, khi nhìn vào thị trường bất động sản cần đặt trong tổng thể hệ thống chính sách, không chỉ giới hạn ở các quy định riêng về nhà ở hay kinh doanh bất động sản. Thực tế, nhiều chính sách xã hội có tác động rất mạnh đến thị trường, điển hình như nghị quyết của Quốc hội và các văn bản hướng dẫn liên quan đến nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó là các quy định về quy hoạch, đầu tư, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, tổ chức bộ máy chính quyền đô thị, đặc biệt là nghị quyết của Quốc hội về phân loại đô thị, một văn bản mới có ảnh hưởng trực tiếp đến việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở tại các đô thị.

Bà Hạnh cho biết các chính sách ban hành trong năm 2025 tập trung giải quyết ba nhóm vấn đề lớn như: nhóm chính sách cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và thị trường phát triển. Nhóm thứ 2 là, chính sách tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế, khắc phục những vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật thời gian qua.

Nhóm chính sách liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy, sáp nhập địa giới hành chính, qua đó mở ra không gian phát triển mới, đặc biệt đối với thị trường bất động sản tại các đô thị và vùng động lực.

Kỳ vọng chu kỳ tăng trưởng bền vững

Đánh giá triển vọng năm 2026, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao được đặt ra; chính sách tiền tệ linh hoạt; đầu tư hạ tầng, đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được ưu tiên; cùng với việc hoàn thiện thể chế ngày càng rõ nét.

Diễn đàn khẳng định vai trò kết nối giữa chính sách và thực tiễn, giữa quản lý và thị trường, góp phần lan tỏa niềm tin, tạo động lực cho một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản – ổn định hơn, minh bạch hơn và nhân văn hơn.

Vương Linh